深圳卓越地產(chǎn)在市府板塊的樓盤(pán)蔚藍(lán)海岸，以精細(xì)的園林贏得不少口碑。

長(zhǎng)沙站

　　長(zhǎng)沙，這一廣州與武漢中間的省會(huì)城市，隨著武廣高鐵的開(kāi)通，無(wú)疑將最為受益，而這一利好，已經(jīng)在長(zhǎng)沙的樓市中逐步體現(xiàn)，一個(gè)全新的樓市板塊“武廣新城”已經(jīng)成為全城炙手可熱的焦點(diǎn)。
　　在我早期的記憶里，長(zhǎng)沙的湘江、橘子洲頭、岳麓山愛(ài)晚亭只是存在于毛主席詩(shī)詞中的文化符號(hào)。但是此次長(zhǎng)沙之行之后，他們?cè)谖倚闹幸呀?jīng)成為了長(zhǎng)沙這個(gè)“超級(jí)大盤(pán)”中的景觀和配套。
　　長(zhǎng)沙人正在享受著低樓價(jià)所帶來(lái)的“幸福”，但是與之對(duì)應(yīng)的是不少外來(lái)發(fā)展商的“郁悶”和掙扎�；蛟S，高鐵為長(zhǎng)沙帶來(lái)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展機(jī)遇，而這也將成為長(zhǎng)沙樓市變局新的起點(diǎn)。
　　300萬(wàn)人口，樓市“食量”超廣州
　　如 果 說(shuō) 廣 州 是 個(gè)“ 大 工地”，長(zhǎng)沙可以說(shuō)是一個(gè)正在開(kāi)發(fā)中的“超級(jí)大盤(pán)”。打開(kāi)一張本地發(fā)布的《長(zhǎng)沙樓市圖》，發(fā)現(xiàn)地圖上密密麻麻都布滿(mǎn)了樓盤(pán)，在這個(gè)占地1.18萬(wàn)平方千米的大地盤(pán)分成了10多個(gè)大型的地產(chǎn)板塊，每個(gè)板塊都有數(shù)十個(gè)樓盤(pán)在售。
　　在長(zhǎng)沙市巡城的短短幾天里，記者所到之處都可以發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)在建或者在售。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w資深人士介紹，目前長(zhǎng)沙在售的樓盤(pán)就已經(jīng)超過(guò)200個(gè)，還有不少正在動(dòng)工建設(shè)中，這些樓盤(pán)動(dòng)不動(dòng)就是數(shù)百畝，甚至上千畝。面積遠(yuǎn)大于長(zhǎng)沙的廣州市，目前活躍樓盤(pán)只在100個(gè)左右，并且不少還是袖珍樓盤(pán)。另外，長(zhǎng)沙城區(qū)人口才不到300萬(wàn)人，廣州已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)。雖然長(zhǎng)沙人口不到廣州的三分之一，但是長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積近幾年都超過(guò)廣州，今年1至10月份長(zhǎng)沙銷(xiāo)售面積已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)平方米。
　　這一切不禁讓記者驚嘆，長(zhǎng)沙樓市正在“野蠻生長(zhǎng)”，而廣州房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了這個(gè)粗放型的階段，進(jìn)入了“修煉提升”期。
　　如果把長(zhǎng)沙地圖逆時(shí)針轉(zhuǎn)90度，可以發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙的布局其實(shí)與廣州有些類(lèi)似。以湘江為界，位于河西的岳麓區(qū)近似于廣州的“河南”海珠區(qū)，以前偏遠(yuǎn)的岳麓區(qū)由于長(zhǎng)沙市政府的搬遷，已經(jīng)發(fā)展成一個(gè)新興的區(qū)域。在湘江的東面，是長(zhǎng)沙的老城區(qū)。而武廣高鐵長(zhǎng)沙站所在的雨花區(qū)類(lèi)似廣州當(dāng)年的天河區(qū)，目前隨著武廣高鐵的建設(shè)的推進(jìn)以及長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線(xiàn)的動(dòng)工，一個(gè)全新的板塊武廣新城正在逐步成為全市的新焦點(diǎn)。圍繞長(zhǎng)沙市中心還有不少郊區(qū)大盤(pán)，匯聚著全國(guó)各地的外來(lái)品牌發(fā)展商。
　　無(wú)論是穿越外環(huán)路，還是在舊城區(qū)、湘江邊，都隨處可見(jiàn)有樓盤(pán)在售或者施工吊塔，不少路口的大型廣告牌也被房產(chǎn)廣告所占據(jù)，在昏黃的夕陽(yáng)下，長(zhǎng)沙就像一個(gè)正在忙碌施工的“超級(jí)大盤(pán)”。
　　人手兩三套房，剛需不明顯
　　“相比深圳、廣州，長(zhǎng)沙人可幸福多了”，在長(zhǎng)沙黃興路步行街旁邊的一個(gè)酒吧里，在一家廣州開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)部工作的長(zhǎng)沙妹子周曉薇說(shuō)道。
　　說(shuō)長(zhǎng)沙人幸�？刹皇切趴陂_(kāi)河，今年6月，長(zhǎng)沙再次獲得由中國(guó)排行榜網(wǎng)等機(jī)構(gòu)頒發(fā)的“中國(guó)十大最有幸福感城市”稱(chēng)號(hào)，并且排位從去年的第十名升至第9位。在曉薇看來(lái)，長(zhǎng)沙人擁有幸福感，除了長(zhǎng)沙人喜歡娛樂(lè)消費(fèi)之外，最大的生活開(kāi)銷(xiāo)之一房子的價(jià)格“便宜”也是重要的原因之一。
　　“長(zhǎng)沙本地人很多手上都有2至3套房子�！敝軙赞闭f(shuō)，首先很多人夫妻雙方單位都有分房，因此結(jié)婚的剛性需求明顯小于廣州深圳等外來(lái)人口為主的城市。而即使沒(méi)有單位的本地人，由于政府的拆遷，也往往得到一筆不小的拆遷補(bǔ)償，可以買(mǎi)到不錯(cuò)的房子，因此當(dāng)?shù)氐牟疬w戶(hù)有“拆遷富”之稱(chēng)。
　　在不少外來(lái)發(fā)展商的營(yíng)銷(xiāo)人士看來(lái)，長(zhǎng)沙是一個(gè)娛樂(lè)城市，因此長(zhǎng)沙人本身也喜歡把錢(qián)花在吃喝、衣著和娛樂(lè)上面。長(zhǎng)沙人不像其他廣州、深圳等地的人喜歡買(mǎi)房、炒房，很多人手上有幾套房子，往往是因?yàn)橛行枨�，單位分的房子比較遠(yuǎn)，在離單位較近的地方再買(mǎi)一套，小孩讀書(shū)方便，再買(mǎi)一套。
　　“廣東人手上有10塊錢(qián)，最多敢花個(gè)5塊錢(qián)，另外5塊錢(qián)想著怎么錢(qián)生錢(qián)，”從廣州到長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的長(zhǎng)沙廣州服飾城副總經(jīng)理朱文軍伸出十指比劃著，“長(zhǎng)沙人不一樣，多數(shù)人是有10塊錢(qián)要花9塊5，年輕人甚至有10塊錢(qián)想花11塊，另外一塊錢(qián)是借錢(qián)花�！�
　　從另外一個(gè)不標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)收入比可以說(shuō)明這樣一個(gè)問(wèn)題。在今年7月發(fā)布的一份《中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》顯示，長(zhǎng)沙一手樓市均價(jià)僅為3951元，位于43位，甚至低于南昌、貴陽(yáng)、蘭州等內(nèi)地城市。但是在今年上半年，長(zhǎng)沙G D P總量排名居全國(guó)省會(huì)城市第9位。不少業(yè)內(nèi)人士也都紛紛表示，長(zhǎng)沙的樓價(jià)與經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)明顯不匹配。
　　而用周曉薇的話(huà)來(lái)說(shuō)，雖然長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)也在漲，但是漲幅遠(yuǎn)比其他城市低，“長(zhǎng)沙工薪階層中等收入大概一個(gè)月可以買(mǎi)一平方米的房子，但是廣州和深圳，中等收入工薪階層大概需要兩個(gè)月以上才能買(mǎi)一平方米的房子”。
　　“無(wú)償贊助長(zhǎng)沙人改善居住條件”
　　在目前，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的利益往往并不一致。長(zhǎng)沙也是如此，消費(fèi)者的“幸福”對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講卻是一種“痛苦”。
　　“現(xiàn)在還有一些外來(lái)發(fā)展商在虧損”，來(lái)自廣州的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)人員吳先生開(kāi)玩笑說(shuō)，“用我們老總的話(huà)說(shuō)，我們公司每年都‘無(wú)償’贊助幾千萬(wàn)元給長(zhǎng)沙人民改善居住條件”。
　　長(zhǎng)沙樓市的“價(jià)格洼地”，吸引了不少外來(lái)發(fā)展商進(jìn)駐長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。自2003年起，外來(lái)發(fā)展商開(kāi)始大舉進(jìn)軍長(zhǎng)沙房地產(chǎn)。據(jù)了解，目前長(zhǎng)沙市共有房企1400多家，其中長(zhǎng)沙以長(zhǎng)房、華盛、鑫遠(yuǎn)、創(chuàng)遠(yuǎn)為代表的本土房企，占了一半以上。
　　“現(xiàn)在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)是群雄爭(zhēng)霸”，該營(yíng)銷(xiāo)人士表示，外來(lái)的發(fā)展商中多數(shù)以在國(guó)內(nèi)有一定知名度的品牌發(fā)展商為主。據(jù)介紹，外來(lái)房企中，形成了三股主要的力量，首先是來(lái)自廣州、深圳以及包括香港在內(nèi)的粵派地產(chǎn)，其中包括在長(zhǎng)沙首個(gè)推出精裝修房的廣州上市國(guó)企珠江實(shí)業(yè)，還有保利、恒大、碧桂園、利海等企業(yè)。深圳也不落后，深圳萬(wàn)科、華潤(rùn)、卓越、佳兆業(yè)都在長(zhǎng)沙有項(xiàng)目推出，香港四大家族中則有和黃、恒基、新世界，此外坊間傳聞富力地產(chǎn)也已經(jīng)在長(zhǎng)沙物色地塊。第二大群體是浙江房企，綠城、國(guó)都、南都、中天集團(tuán)等20多家浙江房企都進(jìn)駐長(zhǎng)沙。第三大群體是北京房企，包括中國(guó)水電、融科置地、北京新興等房產(chǎn)公司。
　　“除了早期能夠以比較低的價(jià)格從政府或者發(fā)展商手中拿地的開(kāi)發(fā)商能夠活得比較滋潤(rùn)之外，其他不少發(fā)展商是微利甚至是虧損”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于長(zhǎng)沙土地供應(yīng)量非常龐大，直接導(dǎo)致了供應(yīng)量的大增，甚至可以說(shuō)是“天量的供應(yīng)量”。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士介紹，早期由于政府為了解決資金難題，采取了“修路給地”的方式，不少搞基建的開(kāi)發(fā)商從政府手上拿了大量的土地。因此目前在整個(gè)長(zhǎng)沙的土地交易中，直接由政府控制的不到2成，大量的二手土地在市場(chǎng)上流通，土地市場(chǎng)非常不透明。
　　在長(zhǎng)沙東部一樓盤(pán)，其開(kāi)發(fā)商告訴記者，“我們的地通過(guò)政府招拍掛拿的，200多萬(wàn)一畝，旁邊的開(kāi)發(fā)商才幾十萬(wàn)一畝，今年市場(chǎng)好，我們能賣(mài)到一平方米4000元才能保本，去年賣(mài)3000多元都是虧損”。
　　在2007年7月拍出的有“中國(guó)地王”之稱(chēng)的北辰實(shí)業(yè)92億地王，雖然在去年年底高調(diào)宣布動(dòng)工，但是至今仍未有產(chǎn)品推出。業(yè)內(nèi)人士透露，北辰地塊附近的樓盤(pán)樓面地價(jià)成本才幾百元，而北辰地王的樓面地價(jià)達(dá)到2421元/平方米，經(jīng)營(yíng)難度明顯加大。
　　而在整體供應(yīng)量方面，業(yè)內(nèi)人士透露，長(zhǎng)沙近幾年每年推出的新貨不會(huì)少于1200萬(wàn)平方米，而近幾年的一手成交量都在800萬(wàn)平方米左右，雖然今年1至10月份的成交突破1000萬(wàn)平方米，但是由于長(zhǎng)期以來(lái)的存貨積壓，長(zhǎng)沙的這種供大于求的局面，將會(huì)持續(xù)多年。
　　城市檔案
　　3000年歷史“楚漢名城”
　　長(zhǎng)沙為湖南省省會(huì)，是一座具有3000年歷史的“楚漢名城”，位于湖南省東部，湘江下游 長(zhǎng) 瀏 盆 地 西 緣 ，總 面 積11819.5平方千米(即1.18萬(wàn)平方千米)，其中長(zhǎng)沙市區(qū)面積969平方千米；長(zhǎng)沙市總?cè)丝?46.5萬(wàn)人，其中長(zhǎng)沙市區(qū)人口289.3萬(wàn)（2009年）。
　　2008年，長(zhǎng)沙市G D P、工業(yè)總產(chǎn)值和地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)“三個(gè)三的突破”，即G D P突破3000億元，達(dá)3007億元，增長(zhǎng)15%；工業(yè)總產(chǎn)值突破3000億元，為3100億元，總量躍居全國(guó)省會(huì)城市第10位，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由3、2、1首次成功改寫(xiě)為2、3、1的排列；地方財(cái)政收入突破300億元，達(dá)到342億元，增長(zhǎng)30.3%。
　　長(zhǎng)沙市轄長(zhǎng)沙市區(qū)(由芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)5個(gè)城區(qū)組成)及長(zhǎng)沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽(yáng)市，共五區(qū)三縣一市。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以長(zhǎng)沙市區(qū)為主，但是隨著城市化的進(jìn)程以及長(zhǎng)株潭一體化進(jìn)程的推進(jìn)，各個(gè)區(qū)域都有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總體分布相對(duì)分散，各個(gè)區(qū)域中樓盤(pán)檔次參差，滿(mǎn)足不同層次的需求，并沒(méi)有形成明顯的豪宅區(qū)或者定位清晰的板塊效應(yīng)。(本文來(lái)源：南方網(wǎng))